Договор уступки: что это и когда он выгоден

Задумались о покупке новой квартиры от застройщика?

Но приобрести новую квартиру на первичном рынке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица, заключив договор уступки. Разберемся, что это такое и как изменятся правила заключения договоров уступки с вступлением в силу эскроу-счетов, вместе с экспертами застройщика kvsspb.ru.

Стандартный путь, которым следуют все, кто покупает квартиру – это заключение договора долевого участия с застройщиком. Однако, случается так, что на момент подписания выбирать уже просто не из чего. Все хорошие квартиры уже разобрали. Выход есть – заключить договор уступки прав требования. Именно требования, если дом уже введен в эксплуатацию, такой договор заключать нельзя.

Договор уступки – это соглашение дольщика с третьим лицом, согласно которому до момента подписания акта приема-передачи жилья дольщик может переуступить право на получение недвижимости этому третьему лицу.

Переуступке подлежит не сама недвижимость, а права ее требования, это важное отличие. После ввода дома в эксплуатацию возможна только купля-продажа самой недвижимости. Договор уступки регистрируется в установленном порядке, так же, как и договор долевого участия.

Он должен в обязательном порядке включать в себя следующие сведения:

• предмет договора (что именно подлежит переуступке);
• стоимость переуступки;
• права и обязанности сторон – в данном договоре они называются цедент и цессионарий – соответственно, уступающая и принимающая сторона.

Когда это может быть выгодным решением

Поскольку уступка прав на жилье – это не продажа, соответственно, налог с продажи не взимается. А значит, договор уступки является прекрасным инструментом для инвесторов. Они попросту покупают недвижимость в строящемся доме на основании договоров долевого участия, а затем переуступают права требования на более поздних этапах строительства, когда стоимость квадратного метра ожидаемо вырастает на 15-30%.

Заключают подобные договора и по семейным обстоятельствам. Например, если в процессе ожидания завершения строительства брак распадается и возникает необходимость вернуть средства. Переуступают квартиры и внутри семьи – таким образом родители часто покупают жилье своим детям.

Для тех же, кто не готов покупать на ранних стадиях, но хочет выбрать конкретное жилье, заключение договора уступки в качестве цессионария также будет выгодным решением. Ведь если выбирать между более дорогим жильем без интересных вариантов и более дешевым и подходящим, выбор очевиден.

Тем более, что на защите интересов сторон договора уступки стоит закон – это не «филькина грамота», а зарегистрированный в установленном порядке документ. Тем не менее, этот вариант покупки квартиры в новостройке вряд ли подойдет тем, кто хочет воспользоваться государственными программами поддержки заемщиков или субсидиями, ведь на приобретение прав требования по договору уступки госпрограммы не распространяются.

Как производится переуступка

Если на момент заключения квартира еще не оплачена, разрешения застройщика не требуется, ведь он в таком случае не несет никаких финансовых рисков. Тем не менее, большинство цессионариев настаивает на том, чтобы застройщик был уведомлен о заключении такого договора, так как это дает дополнительные гарантии соблюдения его прав.

Если договор долевого участия частично оплачен, по закону застройщик должен «давать добро» на заключение договора уступки и имеет право отказать, если посчитает, что цессионарий ненадежен или неплатежеспособен. Хотя такие ситуации – большая редкость на рынке недвижимости. Услуги застройщика обычно оплачиваются отдельно.

Минимизировать риски при покупке квартиры таким образом можно, проверяя правомочность цедента и отсутствие других договоров уступки на ту же недвижимость, заключенных ранее. Это можно сделать в Росреестре. Также необходимо узнать у застройщика, имеет ли право цедент заключать договор без его согласия, и выяснить, оплачено ли право требования.

Эскроу-счета: что поменяется

С 1 июля 2019 рынок недвижимости перешел на проектное финансирование. Это означает, что все деньги дольщика поступают не на счет застройщика, а на особый банковский эскроу-счет, где и замораживаются до введения дома в эксплуатацию.

В свою очередь, это значит, что по договору уступки размещенные на эскроу-счете средства также подлежат переуступке, и право требования относительно этих денег в случае невыполнения обязательств застройщиком переходит к цессионарию. Этот вопрос, как ожидают эксперты, легко урегулировать, при этом ожидается, что доля квартир, продаваемых по договорам уступки, вырастет до 1/3 от всех сделок.